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契税的定义及计税依据与征收管理
作者:佚名 文章来源:本站原创 点击数: 更新时间:2010年07月20日 【字体:

契税的定义及计税依据与征收管理

  契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括:土地使用权出售、赠与和交换,房屋买卖,房屋赠与,房屋交换等。

  契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收,现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行。在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人,应当依法缴纳契税。上述取得土地、房屋权属包括下列方式:国有土地使用权出让,土地使用权转让(包括出售、赠与和交换),房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地房屋权属的,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税:以土地、房屋权属作价投资、入股,以土地、房屋权属抵偿债务,以获奖的方式承受土地、房屋权属,以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。契税实行3%-5%的幅度比例税率。

  契税是指对契约征收的税,属于财产转移税,由财产承受人缴纳。契税中所涉及的契约,包括土地使用权转移,如国有土地使用权出让或转让,房屋所有权转移,应该称为土地、房屋权属转移,如房屋买卖、赠送、交换等。除了买卖、赠送、交换外,房屋所有权转移的方式还有很多种。其中,有两种常见的房屋权属转移,按规定要缴纳契税:因特殊贡献获奖,奖品为土地或房屋权属; 或预购期房、预付款项集资建房,只要拥有房屋所有权,就等同于房屋买卖。

  契税是一种重要的地方税种,在土地、房屋交易的发生地,不管何人,只要所有权属转移,都要依法纳税。目前,契税已成为地方财政收入的固定来源,在全国,地方契税收入呈迅速上升态势。

  各类土地、房屋权属转移,方式各不相同,契税定价方法,也各有差异。

  契税的计税依据

  契税的计税依据,归结起来有4种:

  一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定,形成合同,税务机关以此为据,直接计税。这种定价方式,主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。

  二、是根据市场价格计算。土地、房屋价格,绝不是一成不变的,比如,北京成为2008年奥运会主办城市后,奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时,定价依据只能是市场价格,而不是土地或房屋原值。

  三、是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起,房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元,B房价格40万元,A、B两房交换,契税的计算,自然是两房差额,即10万元,同理,土地使用权交换,也要依据差额。等额交换时,差额为零,意味着,交换双方均免缴契税。

  四、是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年,国家以划拨方式,把甲单位土地使用权给了乙单位,3年后,经许可,乙单位把该土地转让,那么,乙就要补交契税,纳税依据就是土地收益,即乙单位出让土地使用的所得。

  征税对象:土地增值税是出让方交,契税是承让方交。

  一、土地使用权的出让,由承受方交。

  二、土地使用权的转让,除了考虑土地增值税,另由承受方交契税。

  三、房屋买卖:1、以房产抵债或实物交换房屋。

  2、以房产作投资或股权转让。

  3、买房拆料或翻建新房,应照章纳税。

  四、房屋赠与 赠与方不纳土地增值税,但承受方应纳契税。

  五、房屋交换 在契税的计算中,注意过户与否是一个关键点。

  在税率设计上,契税采用幅度比例税率。目前,我国采用3%-5%的幅度比例,这是国家定下的政策,各省、自治区、直辖市,在这个范围内可以自行确定各自的适用税率。财政部、国家税务总局发出通知,从1999年8月1日起,个人购买自用普通住宅,契税暂时减半征收

  应纳税额的计算

  1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,以成交价格为计税依据。

  2、土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定

  3、交换价格相等时,免征契税;交换价格不等时,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税

  4、房屋附属设施征收契税的依据(今年新补充内容):

  (1)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,应按合同规定的总价款计征契税

  (2)承受的房屋附属设施权属如为单独计价的,按照当土确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的,适用与房屋相 同的契税税率。

  税收优惠的规定

  一、一般规定

  1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税。

  2.城镇职工按规定第一次购买公有住房,免征契税。

  3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情减免。

  二、特殊规定

  1、企业公司制改造

  一般而言,承受一方如无优惠政策就要征契税;另外,要注意不征税与免税是不同的概念。

  企业公司制改造中,承受原企业土地、房屋权属,免征契税。

  2、企业股权重组

  在股权转让中,单位、个人承受企业股权,企业土地、房屋权属不发生转移,不征收契税。

  但在增资扩股中,如果是以土地使用权来认购股份,则承受方需缴契税。

  国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”,由职工买断企业产权,或向其职工转让部分产权,或者通过其职工投资增资扩股,将原企业改造为股份合作制企业的,对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属,免征契税

  3、企业合并、分立

  (1) 两个或两个以上的企业,依据法律规定、合同约定,合并改建为一个企业,对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属,免征契税。

  (2) 企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业,对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,不征收契税。

  4、企业出售

  国有、集体企业出售,被出售企业法人予以注销,并且买受人妥善安置原企业30%以上职工的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税;全部安置原企业职工的,免征契税

  5、企业关闭、破产

  债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的,免征契税;对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属,凡妥善安置原企业30%以上职工的,减半征收契税;全部安置原企业职工的,免征契税

  6、房屋附属设施(今年新增)

  对于承受与房屋相关的附属设施(如停车位、汽车库等)所有权或土地使用权的行为,按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,不征收契税。

  7、继承土地、房屋权属

  法定继承人继承土地、房屋权属,不征契税;

  非法定继承人应征收契税

  8、其他

  经国务院批准实施债权转股权的企业,对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属,免征契税。

  企业改制重组过程中,同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转,不征收契税。

  契税的征收管理

  一、纳税义务发生时间

  契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

  二、契税征管

  要先交契税,才能办过户手续,即先契后证。

  契税的特点:

  1、契税属于财产转移税。

  2、契税由财产承受人缴纳。

  近期契税变化:

  从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,对个人销售或购买住房暂免征收印花税,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
 

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