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不同财税处理比较
作者:admin  文章来源:  点击数 29  更新时间:2009/1/4 22:03:36  文章录入:gaoze

    房地产开发企业将其自行开发的产品用于经营租赁时,一般有两种会计处理方法:一是将自行开发产品转为出租开发产品核算,二是将自行开发产品转作固定资产核算。从会计角度讲,两种处理方法都不会对年度会计利润产生影响。但从税法角度讲,不同的处理方法对年度应纳税所得额却有不同的影响。

  例如,甲公司为一家从事房地产开发业务的企业,2005年1月1日,其开发完成的一幢房产账面价值1500万元,甲公司将该房产出租给乙公司,租期为3年,租金总额360万元。当时的市场价格为2500万元。租期届满,甲企业以3000万元的价格出售该房产。假定房产折旧年限为20年,企业所得税税率为33%(不考虑房产残值、营业税金及附加)。(注:国税发[2006]31号文规定,开发企业将开发产品转作固定资产的行为应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现;开发企业将开发产品转作固定资产的,可按税收规定扣除折旧费用,未转作固定资产的,不得扣除折旧费用。)

  一、 转为出租开发产品核算

  1.出租期间会计利润

  租金收入: 360万元;

  摊销成本: 1500÷20×3=225万元;

  会计利润: 360-225=135万元。

  2.出租期间应纳税所得额

  根据税法规定,用于出租的开发产品未转作固定资产核算,其摊销的折旧不能税前扣除,因此出租期间已摊销的折旧225万元应调增应纳税所得额,即应纳税所得额为360万元,应交所得税为118.8万元(360×33%)。

  3.租期届满时出售

  甲企业出售该房产时结转销售收入3000万元,账面成本余值为1275万元(1500-225),会计利润为1725万元(3000-1275),已摊销折旧225万元此时可作为计税成本调减当年应纳税所得额。因此,应纳税所得额为1500万元,应交所得税为495万元。

  从上可看出,开发企业从出租至出售应交所得税总计为613.8万元(118.8+495)。

  二、转作固定资产核算

  1.出租期间会计利润

  同上。

  2.出租期间应纳税所得额

  根据规定,房地产开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售确认收入实现,缴纳企业所得税;开发产品转作固定资产后可按税收规定扣除折旧费用。

  开发产品转为固定资产时的公允价值应以当时的市场价值计算,因此出租期间应调增应纳税所得额1000万元(2500-1500)。因开发产品已转为固定资产,按税法规定,其计税成本为2500万元,增加的计税成本1000万元中属于出租期间的折旧费用150万元(1000÷20×3)应调减应纳税所得额。

  应纳税所得额:135+1000-150=985万元;

  应交所得税: 985×33%=325.05万元。

  3.租期届满时出售

  甲企业出售该房产时结转销售收入3000万元,账面固定资产净值为1275万元(1500-225),因此,会计利润为1725万元。开发产品转为固定资产时增加的计税成本余值850万元(1000-150)应调减当年应纳税所得额。

  因此,应纳税所得额为1725-850=875万元,应交所得税为875×33%=288.75万元。

  从上可看出,开发企业从出租至出售应交所得税总计也为613.8万元(325.05+288.75)。

  通过比较,采用不同的会计处理方法,不会影响会计利润,应交所得税总额也是相同的;但是,从年度现金流量来看,采用第一种会计处理方法,企业前期支付的税金较少,资金压力较小。